《物权法》生效前农村房屋善意取得效力认定

张闰婷

   【案情】王某某(女)与厉某某(男)于1979年结婚，1982年在厉某某所在村建造平房五间，该房屋印契载明房屋所有权人为厉某某。后双方因感情不和于1988年离婚，并约定婚内建造房屋归女方王某某所有，但王某某离婚后改嫁并未在此房屋居住。2002年底，厉某某将该房屋转让给秦某某(非城镇居民)，双方签订房屋买卖合同，约定房款为34000元，后秦某某交付房款取得房屋印契并搬到该房屋居住至今。其间，秦某某及妻子户口均迁至厉某某所在村，并向村委交纳房屋转让土地使用费10000元。王某某于2017年2月向法院起诉，请求确认厉某某与秦某某签订的房屋买卖合同无效，并返还涉案房屋及相关手续。
    一审法院依据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第一百零六条关于善意取得的有关规定，认定秦某某构成善意取得，厉某某与秦某某签订的房屋买卖合同有效，驳回了王某某的诉讼请求。王某某不服一审判决，提起上诉，认为一审认定事实不清，适用法律不当，请求二审予以改判。
    二审法院经审理认为，该买卖行为发生在2002年，当时《物权法》尚未施行，按照“法不溯及既往”原则，一审法院适用《物权法》审理确属不当，予以纠正。厉某某与秦某某签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示，且在王某某一审起诉前秦某某与妻子已经取得该村的村集体经济组织成员资格，该农村房屋买卖合同有效，遂驳回上诉，维持原判。
    【分歧】本案争议的焦点是《物权法》能否适用于本案和农村房屋买卖合同的效力问题，二审裁判过程中，形成如下两种意见：
    第一种意见认为，二审认可一审适用《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，直接认定秦某某善意取得该房屋的所有权。虽然买卖行为发生在2002年，但是秦某某持续居住在该房屋，且王某某一审起诉的时间也在《物权法》施行之后，因此可直接适用《物权法》。
    第二种意见认为，农村房屋买卖行为发生在2002年，当时《物权法》并未施行，严格按照“法不溯及既往”原则，《物权法》只能适用于其生效后发生的法律行为，该案审理不能适用《物权法》。
    【评析】笔者同意第二种意见。我国《物权法》自2007年10月1日起施行，本案中，2002年厉某某与秦某某签订农村房屋买卖合同时，《物权法》尚未实施，根据“法不溯及既往”原则，该案的审理不应该适用《物权法》的相关规定。
    本案系农村房屋买卖合同纠纷，重点是确定该房屋买卖合同的效力。通过法院审理认定的事实来看，厉某某和秦某某签订房屋买卖合同后，厉某某将登记在其名下的房屋转让给秦某某，并将房屋印契等相关手续予以交付，秦某某支付厉某某34000元房款，且根据当时市场价格看该价格亦属合理对价，秦某某交付房款后一直居住至今，厉某某与秦某某之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，符合《合同法》和《土地管理法》的相关规定，应予认可。另外，双方的农村房屋买卖行为与《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第四条规定的“自愿、平等、等价有偿、诚实信用”原则亦相契合，根据《民法通则》第五条规定的“公民的合法的民事权益受法律保护”等内容，该买卖行为应受法律保护。且《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》已经就共有人无权处分中的善意取得问题进行了规定，虽然当时善意取得制度尚未全面法定化，但面临所有权人与善意第三人进行利益衡量时，本案遵循保护善意第三人，维护交易安全的宗旨，判定该农村房屋买卖合同有效。
    该案中农村房屋买卖合同效力的认定，还取决于以下两个因素。本案中，2002年签订农村房屋买卖合同时，秦某某不是村集体经济组织成员，但是在一审起诉前已取得村集体经济组织成员资格。另外，本案还应考虑到当时农村房屋登记制度的特殊性，即2002年农村房屋并没有进行不动产的权属登记，该案中房屋权属的分配只是在离婚证上手写该房屋离婚后归女方所有，因此在没有有效的权属登记的情况下，占有成为重要的公示形式。秦某某自房屋买卖后一直居住在该房屋，此两点也成为综合认定本案农村房屋买卖合同有效的重要因素。
    本案中农村房屋买卖合同认定为有效，是具备一定条件的，如买卖行为发生时间为2002年、买受人是非城镇居民、买受人获得了该村村集体经济组织成员资格等。在现实生活中，农村房屋买卖合同的情况非常复杂，效力认定不能一概而论，需考量个案情况。

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